Treppenhausreinigung im Münchner Mehrfamilienhaus: Wer zahlt, wer putzt?
Ein sauberes Treppenhaus gehört zu den grundlegenden Pflichten rund um ein Mehrfamilienhaus. Es vermittelt Bewohnern, Besuchern und Kunden einen gepflegten Eindruck, reduziert Stolper- und Rutschgefahren und trägt zur Werterhaltung der Immobilie bei. In München stellt sich dabei häufig die praktische Frage, wer für die Reinigung zuständig ist und wie die Kosten verteilt werden.
Die Antwort hängt vor allem davon ab, ob es sich um ein Mietshaus oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Auch der Mietvertrag, die Hausordnung, bestehende Beschlüsse und die tatsächliche Organisation der Gebäudereinigung spielen eine wichtige Rolle.
Zwischen einer gelegentlichen Reinigung durch die Bewohner und einem professionellen Reinigungsdienst liegen erhebliche Unterschiede. Gerade bei stark genutzten Treppenhäusern, mehreren Hauseingängen oder besonderen hygienischen Anforderungen sollte die Zuständigkeit klar geregelt sein.
Rechtliche Ausgangslage im Mietshaus
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die gemeinschaftlich genutzten Bereiche eines Wohngebäudes ordnungsgemäß instand gehalten werden. Dazu zählen meist das Treppenhaus, die Flure, der Eingangsbereich und gegebenenfalls Kellerzugänge. Die Reinigung kann der Eigentümer selbst organisieren, an einen Hausmeister übertragen oder an ein Reinigungsunternehmen vergeben.
Mieter können zur Treppenhausreinigung verpflichtet sein, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine bloße Regelung in der Hausordnung reicht nicht immer aus, wenn die Reinigungspflicht dadurch erstmals begründet werden soll. Entscheidend ist, ob aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgeht, welche Flächen, Tätigkeiten und Zeitabstände gemeint sind.
Ist keine wirksame Vereinbarung vorhanden, müssen Mieter in der Regel nicht eigenständig putzen. Der Vermieter darf die Reinigung dann nicht einfach stillschweigend auf die Hausgemeinschaft übertragen. Er bleibt für einen angemessenen Zustand der gemeinschaftlichen Flächen verantwortlich und muss bei Bedarf eine geeignete Lösung schaffen.
Was im Mietvertrag geregelt sein muss
Eine klare Klausel sollte festlegen, wer das Treppenhaus reinigt und in welchem Turnus die Arbeiten stattfinden. Möglich ist etwa eine wöchentliche Reinigung im Wechsel der Mietparteien oder die Beauftragung eines externen Dienstleisters. Unklare Formulierungen führen häufig zu Streit, besonders wenn einzelne Bewohner die Aufgaben dauerhaft übernehmen sollen.
Bei einem Reinigungsplan sollte erkennbar sein, welche Bereiche dazugehören. Dazu können Handläufe, Fensterbänke, Podeste, Flure, Hauseingang, Kellertreppe und Aufzug gehören. Auch die Art der Tätigkeit sollte beschrieben werden: Kehren, Wischen, Entfernen von Spinnweben, Reinigung der Glasflächen oder Beseitigung von Verschmutzungen im Eingangsbereich.
Eine wechselnde Pflicht unter Mietern funktioniert nur, wenn die Aufgaben zumutbar und praktisch umsetzbar sind. Ältere oder körperlich eingeschränkte Bewohner dürfen nicht ohne Rücksicht mit schweren oder gefährlichen Arbeiten belastet werden. Bei einer Erkrankung, Abwesenheit oder besonderen familiären Situation sollte eine Vertretung geregelt sein, statt die Verantwortung ungeklärt zwischen den Parteien weiterzugeben.
Betriebskosten und Umlage der Reinigung
Beauftragt der Vermieter einen professionellen Reinigungsdienst, können die laufenden Kosten grundsätzlich als Betriebskosten umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde und es sich um regelmäßig anfallende Kosten der Gebäudereinigung handelt. Einzelne Sonderleistungen oder Reparaturen gehören nicht automatisch dazu.
Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Mieter dürfen erkennen können, welche Gesamtkosten entstanden sind und nach welchem Verteilerschlüssel ihr Anteil berechnet wurde. Häufig wird nach Wohnfläche verteilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes wirksam festgelegt wurde. Eine Verteilung nach Personenzahl ist bei der Treppenhausreinigung eher untypisch, kann aber in bestimmten Vereinbarungen vorkommen.
Nicht umlagefähig sind in der Regel Kosten, die unmittelbar zur Verwaltung, Instandsetzung oder Beseitigung eines außergewöhnlichen Schadens gehören. Auch eine deutlich überhöhte Rechnung kann problematisch sein. Der Vermieter sollte deshalb Angebote, Leistungsumfang und Abrechnungen sorgfältig prüfen. Für Mieter kann eine Belegeinsicht wichtig sein, wenn die Position „Hausreinigung“ unerwartet stark gestiegen ist.
Wer in der Praxis die Reinigung übernimmt
In kleinen Mehrfamilienhäusern kann die Reinigung durch die Bewohner kostengünstig organisiert werden. Dafür braucht es einen verbindlichen Plan, geeignete Reinigungsmittel und klare Regeln für Ersatztermine. Ohne Kontrolle entsteht allerdings schnell ein ungleichmäßiger Zustand: Einige Parteien halten sich zuverlässig an den Plan, während andere ihre Dienste auslassen oder nur oberflächlich arbeiten.
Ein Hausmeister kann die Reinigung übernehmen, wenn sie zu seinem vertraglichen Aufgabenbereich gehört. Seine Tätigkeit muss dann ausreichend konkret vereinbart sein. Ist die Immobilie größer, verfügt sie über mehrere Eingänge oder wird das Treppenhaus stark beansprucht, ist ein spezialisierter Gebäudeservice meist die verlässlichere Lösung.
Ein externes Unternehmen bringt feste Reinigungsintervalle, geschultes Personal und eine dokumentierbare Leistungskontrolle mit. Bei der Auswahl sollte der Eigentümer darauf achten, dass die Firma über eine Betriebshaftpflicht verfügt und für Schäden an Böden, Geländern oder Glasflächen einsteht. Ein individueller Leistungsplan verhindert, dass wichtige Bereiche bei der laufenden Unterhaltsreinigung übersehen werden.
| Organisationsmodell | Wer führt die Arbeiten aus? | Typische Kostenverteilung | Vorteile | Mögliche Nachteile |
|---|---|---|---|---|
| Bewohnerwechsel | Mietparteien nach Reinigungsplan | Keine externen Reinigungskosten | Günstig und direkt organisierbar | Konflikte, Ausfälle und schwankende Qualität |
| Hausmeisterdienst | Angestellter oder beauftragter Hausmeister | Über vereinbarte Betriebskosten | Zusätzliche Kontrolle im Gebäude | Aufgaben können unklar oder zeitlich knapp bemessen sein |
| Reinigungsunternehmen | Geschulte Reinigungskräfte | Umlage nach Mietvertrag und Abrechnungsschlüssel | Feste Termine, professionelle Ausstattung, planbare Qualität | Laufende Kosten und Bedarf an Leistungsprüfung |
| Eigentümergemeinschaft | Beschluss der Wohnungseigentümer | Nach Kostenverteilung der Gemeinschaft | Gemeinsame Entscheidung und transparente Beauftragung | Abstimmungen können Zeit benötigen |
| Einzelbeauftragung | Eigentümer oder Vermieter für Sonderfälle | Meist vom Auftraggeber getragen | Geeignet bei Grundreinigung oder akuter Verschmutzung | Nicht mit regelmäßiger Reinigung zu verwechseln |
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses normalerweise durch die Eigentümergemeinschaft organisiert. Die Eigentümer können in der Versammlung beschließen, einen Hausmeister oder ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen. Auch der Umfang, der Turnus und die Kostenverteilung sollten in einem Beschluss oder Vertrag nachvollziehbar festgehalten werden.
Die Kosten werden üblicherweise nach dem geltenden Verteilungsschlüssel getragen. Maßgeblich kann die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder ein späterer Beschluss sein. Wer eine Wohnung vermietet, kann seinen Anteil an den laufenden Reinigungskosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist und die gesetzlichen Anforderungen an Betriebskosten erfüllt sind.
Sonderverschmutzungen müssen von der regulären Unterhaltsreinigung unterschieden werden. Entfernt ein Unternehmen nach einem Wasserschaden, einer Renovierung oder einer starken Verunreinigung besonders aufwendig Schmutz, handelt es sich nicht automatisch um eine gewöhnliche Betriebskostenposition. Eine vorherige Abstimmung schützt die Gemeinschaft vor späteren Auseinandersetzungen.
Sauberkeit, Sicherheit und Haftung
Ein nasses Treppenhaus kann zur Rutschgefahr werden. Deshalb sollten Reinigungszeiten möglichst so gewählt werden, dass Bewohner den Bereich sicher passieren können. Nach dem Wischen sind Warnhinweise sinnvoll, insbesondere bei glatten Stein- oder Fliesenböden. Das verwendete Reinigungsmittel muss zum jeweiligen Belag passen, damit keine Schäden oder gefährlichen Rückstände entstehen.
Zur regelmäßigen Treppenhauspflege gehören je nach Gebäude das Entfernen von Staub und Sand, das Wischen der Bodenflächen, die Reinigung der Handläufe sowie die Beseitigung von Spinnweben. In Münchner Mehrfamilienhäusern können im Winter Streusalz, Nässe und Schmutz besonders schnell in den Eingangsbereich gelangen. Dann kann ein dichterer Reinigungsrhythmus erforderlich sein als in trockenen Monaten.
Kommt es durch eine fehlerhafte Reinigung zu einem Schaden, kann die Verantwortlichkeit davon abhängen, wer den Auftrag erteilt hat und welche Pflicht verletzt wurde. Ein professioneller Anbieter sollte deshalb versichert sein und seine Mitarbeiter fachgerecht einweisen. Eigentümer und Verwaltungen sollten außerdem prüfen, ob besondere Anforderungen für Arztpraxen, Gewerbeeinheiten oder stark frequentierte Gebäude bestehen.
Regelmäßige Reinigung sinnvoll beauftragen
Vor der Vergabe sollte der Zustand des Gebäudes aufgenommen werden. Anzahl der Etagen, Bodenbeläge, Fenster, Aufzüge, Kellerbereiche und Eingänge beeinflussen den Arbeitsaufwand. Ein Einfamilienhaus mit zwei Mietparteien benötigt einen anderen Leistungsumfang als ein großes Wohngebäude mit mehreren Hauseingängen und zahlreichen Bewohnern.
Ein schriftliches Angebot sollte den Turnus und die einzelnen Arbeiten verständlich aufführen. Wichtig sind auch Regelungen zu Feiertagen, kurzfristigen Verschmutzungen, Verbrauchsmaterialien und Ansprechpartnern. Bei einer einmaligen Grundreinigung kann der Auftrag deutlich umfangreicher sein als bei einer laufenden Unterhaltsreinigung.
Für Eigentümer, Hausverwaltungen und private Vermieter sind besonders diese Punkte hilfreich:
- den Reinigungsumfang je Gebäudebereich schriftlich festlegen;
- einen realistischen Turnus entsprechend der Nutzung vereinbaren;
- Haftpflichtversicherung und Qualifikation des Dienstleisters prüfen;
- Zugang, Schlüsselverwaltung und Ansprechpartner eindeutig regeln;
- ausgeführte Leistungen bei größeren Objekten regelmäßig kontrollieren.
Ein lokaler Anbieter kann außerdem schneller auf zusätzliche Anforderungen reagieren. Bei einem unverbindlichen Angebot sollten Eigentümer deshalb möglichst genaue Angaben zu Fläche, Etagen, Bodenbelägen und gewünschter Häufigkeit machen. So lässt sich die Treppenhauspflege besser kalkulieren und eine spätere Nachberechnung vermeiden.
Haus & Gebäudeservice Eckert unterstützt private und gewerbliche Kunden in München und Umgebung bei regelmäßiger sowie einmaliger Gebäudereinigung. Wer eine zuverlässige Lösung für sein Mehrfamilienhaus sucht, kann sich zur professionellen Treppenhausreinigung individuell beraten lassen und ein passendes Angebot anfordern.
Damit die Zuständigkeit dauerhaft funktioniert, sollten Mietvertrag, Hausordnung und Dienstleistungsvertrag aufeinander abgestimmt sein. Eine klare Regelung, feste Termine und nachvollziehbare Kosten schaffen Verlässlichkeit für Eigentümer, Verwaltung und Bewohner. Beauftragen Sie die Reinigung rechtzeitig und sorgen Sie für ein gepflegtes, sicheres Treppenhaus im gesamten Gebäude.