Treppenhausreinigung in München: Was ist im Wohngeld enthalten?

Saubere Treppenhäuser gehören zu den wichtigsten Aufgaben einer Hausverwaltung. Sie prägen den ersten Eindruck eines Wohngebäudes, reduzieren Schmutz in den einzelnen Wohnungen und tragen zur Sicherheit auf Stufen, Podesten und Eingangsflächen bei. In München wird die regelmäßige Reinigung deshalb häufig über die laufenden Betriebskosten des Hauses organisiert.

Beim Begriff „Wohngeld“ entsteht allerdings schnell ein Missverständnis. Mieter erhalten Wohngeld als staatlichen Zuschuss zu den Wohnkosten. Eigentümer einer Wohnung zahlen dagegen meist Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Treppenhausreinigung kann bei beiden Themen eine Rolle spielen, wird aber rechtlich unterschiedlich behandelt.

Entscheidend ist daher, ob es um eine Mietwohnung, eine Eigentumswohnung oder eine gesondert beauftragte Reinigungsleistung geht. Auch der Mietvertrag, die Teilungserklärung und die Abrechnung der Hausverwaltung bestimmen, welche Kosten tatsächlich enthalten sind.

Unterschied zwischen Wohngeld und Hausgeld

Wohngeld ist eine staatliche Unterstützung für Haushalte mit geringem Einkommen. Es wird in der Regel von der zuständigen Wohngeldstelle bewilligt und soll die monatliche Belastung durch die Bruttokaltmiete oder eine vergleichbare Wohnkostenbelastung abfedern. Die konkrete Treppenhausreinigung wird dabei nicht als einzelne Leistung ausgezahlt.

Für Mieter ist vielmehr relevant, welche Nebenkosten in der Miete enthalten sind. Umlagefähige Betriebskosten können bei der Prüfung des Wohngeldanspruchs berücksichtigt werden, sofern sie tatsächlich anfallen und im Mietverhältnis wirksam vereinbart wurden. Eine separate Erstattung der Rechnung für die Gebäudereinigung findet normalerweise nicht statt.

Hausgeld betrifft hingegen Wohnungseigentümer. Es wird monatlich an die Eigentümergemeinschaft gezahlt und umfasst verschiedene laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums. Dazu zählen häufig Wasser, Versicherungen, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste sowie die Reinigung des Treppenhauses. Zusätzlich können im Hausgeld Positionen enthalten sein, die nicht auf einen Mieter umgelegt werden dürfen.

Welche Leistungen zur Treppenhausreinigung gehören

Eine regelmäßig vereinbarte Treppenhausreinigung umfasst meist das Kehren und Wischen der Treppenstufen, Zwischenpodeste und Flure. Je nach Gebäude kommen die Reinigung des Eingangsbereichs, der Aufzugskabine, der Handläufe, der Sockelleisten und der gemeinschaftlich genutzten Kellergänge hinzu. Auch Spinnweben an Wänden und Decken können Bestandteil des Leistungsumfangs sein.

Bei größeren Wohnanlagen wird häufig ein fester Reinigungsplan erstellt. Darin steht, wie oft die einzelnen Bereiche gereinigt werden und welche Arbeiten zusätzlich in bestimmten Intervallen erfolgen. Fenster im Treppenhaus, Briefkastenanlagen, Geländer oder Beleuchtungskörper werden beispielsweise oft monatlich, vierteljährlich oder nach Bedarf gepflegt.

Nicht automatisch enthalten sind Sonderarbeiten. Dazu gehören etwa die Entfernung von Bauverschmutzungen, die Beseitigung großer Mengen ausgelaufener Flüssigkeiten, die Reinigung nach Renovierungen oder die intensive Behandlung stark verschmutzter Böden. Solche Leistungen müssen meist separat beauftragt und abgerechnet werden. Ein professioneller Dienstleister wie die professionelle Gebäudereinigung kann den Umfang vorab nach Objekt, Fläche und gewünschter Häufigkeit festlegen.

Umlage auf Mieter und Eigentümer

Nach der Betriebskostenverordnung zählt die Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu gehört auch die Säuberung von Treppenhäusern, Fluren und Eingangsbereichen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vorsieht. Eine einzelne Rechnung darf nicht einfach nachträglich auf die Mietparteien verteilt werden, wenn dafür keine vertragliche Grundlage besteht.

Die Kosten werden häufig nach Wohnfläche verteilt. Ein anderer Verteilerschlüssel kann zulässig sein, wenn er im Mietvertrag vereinbart wurde oder sich aus den Umständen des Gebäudes ergibt. Für die Bewohner ist deshalb wichtig, die Angaben in der Betriebskostenabrechnung mit dem Mietvertrag zu vergleichen. Die Position kann beispielsweise „Gebäudereinigung“, „Hausreinigung“ oder „Treppenhausreinigung“ heißen.

Bei Eigentumswohnungen wird die Reinigung zunächst aus dem Hausgeld finanziert. Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Wirtschaftsplan und legt fest, wie hoch die monatlichen Vorschüsse ausfallen. In der Jahresabrechnung wird anschließend geprüft, welche Kosten tatsächlich entstanden sind. Ob der einzelne Eigentümer die Kosten weitergeben kann, richtet sich bei einer vermieteten Wohnung wiederum nach dem Mietvertrag und den gesetzlichen Vorgaben zur Betriebskostenumlage.

Wohnsituation	Typische Einordnung der Treppenhausreinigung	Wer trägt die Kosten zunächst?	Was ist zu prüfen?
Mietwohnung	Umlagefähige Betriebskosten	Vermieter über die Hausverwaltung	Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung
Selbst genutzte Eigentumswohnung	Laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums	Eigentümergemeinschaft über das Hausgeld	Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Vermietete Eigentumswohnung	Hausgeldposition, teilweise auf Mieter umlegbar	Wohnungseigentümer	Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten
Einmalige Sonderreinigung	Meist keine regelmäßige Betriebskostenposition	Auftraggeber oder Eigentümergemeinschaft	Anlass, Beschluss und Leistungsumfang
Privater Reinigungsauftrag	Individuelle Zusatzleistung	Je nach Vertrag die beauftragende Partei	Separate Rechnung und Vereinbarung

Was nicht zum umlagefähigen Aufwand zählt

Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Das gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung die Reinigung organisiert, Angebote einholt oder Rechnungen prüft. Die Arbeitszeit der Verwaltung darf daher nicht einfach als zusätzlicher Bestandteil der Treppenhausreinigung auf Mieter umgelegt werden.

Auch Reparaturen und Instandhaltungen sind von der regelmäßigen Unterhaltsreinigung zu unterscheiden. Wird ein stark beschädigter Boden grundlegend aufgearbeitet, eine Beschichtung erneuert oder ein Graffito durch eine Spezialfirma entfernt, handelt es sich nicht automatisch um eine laufende Reinigung. Die Kosten müssen nach ihrem tatsächlichen Zweck bewertet werden.

Die sogenannte Erhaltungsrücklage bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist ebenfalls kein Reinigungsaufwand. Eigentümer zahlen sie zwar häufig zusammen mit dem Hausgeld, sie dient jedoch der Finanzierung späterer Instandsetzungen. Bei der Vermietung dürfen weder Rücklagen noch allgemeine Verwaltungskosten als Betriebskosten an den Mieter weitergereicht werden.

Besonderheiten bei Mietwohnungen in München

In München unterscheiden sich Wohnhäuser stark nach Baujahr, Größe und Ausstattung. Ein kleines Mehrfamilienhaus mit wenigen Parteien benötigt einen anderen Reinigungsplan als eine große Wohnanlage mit mehreren Eingängen, Aufzügen und Tiefgaragenzugängen. Entsprechend variieren auch die monatlichen Kosten je Haushalt.

Für die Abrechnung sollte der Dienstleister eine nachvollziehbare Rechnung ausstellen. Empfehlenswert sind Angaben zum Objekt, zum Abrechnungszeitraum, zur Reinigungsart und zur vereinbarten Häufigkeit. Pauschale Sammelpositionen ohne erkennbare Zuordnung können bei der Prüfung zu Rückfragen führen.

Auch die Verkehrssicherung spielt eine Rolle. Nasse Stufen müssen, soweit erforderlich, kenntlich gemacht werden. Reinigungsmittel dürfen keine rutschigen Rückstände hinterlassen, und der Zugang zu den Verkehrsflächen sollte nicht unnötig lange blockiert sein. Gerade bei älteren Bewohnern, Kindern und Personen mit eingeschränkter Mobilität ist eine sorgfältige Ausführung wichtig.

Einmalige und regelmäßige Reinigung richtig trennen

Eine regelmäßige Unterhaltsreinigung ist planbar und wiederholt sich in festgelegten Abständen. Dazu zählen etwa das wöchentliche Wischen der Stufen, das Abwischen der Handläufe und die laufende Pflege des Eingangsbereichs. Solche Kosten können bei einer wirksamen Vereinbarung grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

Eine Grundreinigung wird dagegen häufig nur in größeren Zeitabständen durchgeführt. Dabei werden Ecken, Fugen, Geländer, Türen oder schwer erreichbare Flächen intensiver bearbeitet. Ob diese Leistung noch als laufende Gebäudereinigung gilt, hängt von ihrer Regelmäßigkeit und ihrem konkreten Charakter ab.

Nach einem Wasserschaden, einer Baumaßnahme oder einer außergewöhnlichen Verschmutzung ist die Einordnung besonders sorgfältig vorzunehmen. Eine einmalige Sonderreinigung kann eine Instandsetzungs- oder Schadensposition sein und darf nicht ohne Weiteres als normale monatliche Hausreinigung abgerechnet werden. Bei Unklarheiten sollten Mietvertrag, Auftrag und Rechnung gemeinsam betrachtet werden.

Worauf Eigentümergemeinschaften achten sollten

Vor der Beauftragung einer Reinigungsfirma sollte die Eigentümergemeinschaft den gewünschten Leistungsumfang möglichst genau beschreiben. Dazu gehören die Anzahl der Hauseingänge, Etagen, Treppenläufe, Aufzüge und Nebenflächen. Ebenso sollte festgelegt werden, ob Fenster, Kellerflure, Müllräume und Briefkastenanlagen dazugehören.

Ein schriftlicher Reinigungsplan verhindert unterschiedliche Erwartungen. Er kann festhalten, an welchen Wochentagen gereinigt wird, welche Arbeiten wöchentlich oder monatlich erfolgen und wie mit Feiertagen oder Zugangshindernissen umzugehen ist. Eine benannte Ansprechperson erleichtert die Kommunikation bei Reklamationen.

Für Mietobjekte ist außerdem eine klare Trennung der Kostenpositionen wichtig. Der Vertrag mit der Reinigungsfirma sollte die laufende Reinigung von Sonderleistungen unterscheiden. Dadurch kann die Hausverwaltung später besser erkennen, welche Beträge in die Betriebskostenabrechnung einfließen dürfen und welche beim Eigentümer oder bei der Gemeinschaft verbleiben.

Praktische Prüfpunkte für die Abrechnung

• Mietvertrag oder Teilungserklärung auf die vereinbarte Kostenverteilung prüfen.
• Bezeichnungen wie „Hausreinigung“, „Gebäudereinigung“ und „Treppenhauspflege“ anhand der Originalrechnung nachvollziehen.
• Regelmäßige Reinigung von Sonder-, Reparatur- und Verwaltungskosten trennen.
• Reinigungsfrequenz, Objektgröße und vereinbarten Leistungsumfang miteinander vergleichen.
• Bei Eigentumswohnungen den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung getrennt von der späteren Mieterabrechnung betrachten.

Für Mieter ist die Betriebskostenabrechnung der wichtigste Ausgangspunkt. Die Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, den Verteilerschlüssel und die einzelnen Kostenarten erkennen lassen. Bei einer ungewöhnlich hohen Steigerung kann es sinnvoll sein, die Rechnung, den Reinigungsplan und die tatsächliche Ausführung zu prüfen.

Eigentümer sollten zusätzlich darauf achten, dass das Hausgeld nicht mit den umlagefähigen Nebenkosten gleichgesetzt wird. Ein Teil des Hausgeldes bleibt grundsätzlich beim Eigentümer, auch wenn die Wohnung vermietet ist. Eine fachkundige Hausverwaltung oder eine rechtliche Beratung kann bei strittigen Positionen Klarheit schaffen.

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